Mercado imobiliário e dinâmica de valorização dos terrenos urbanos em Três Lagoas – MS – Brasil no período de 2006 a 2013

Abstract

Compreender a dinâmica de crescimento dos preços dos terrenos urbanos da cidade implica em conhecer as estratégias e as ações dos principais agentes produtores do espaço urbano. Esses agentes atuam de forma complexa, ora sozinhos, ora combinados, produzindo e transformando o espaço da cidade que passa a ser, mais ou menos valorizado, de acordo com a quantidade de trabalho social empenhado na construção das diferentes localizações ao longo do tempo. A partir disso, este trabalho buscou analisar o processo de valorização dos terrenos urbanos no município de Três Lagoas – MS – Brasil no período de 2006 a 2013 considerando: a diferença de preços dos terrenos no período da amostragem; os principais agentes responsáveis pelo processo de valorização imobiliária; as principais amenidades responsáveis pela valorização dos terrenos urbanos; e, o crescimento do preço dos terrenos a partir de sua correção pelo índice oficial da inflação no Brasil (Índice de Preços ao Consumidor Amplo – IPCA). A obtenção dos preços médios de mercado dos terrenos em cada período analisado foi realizada a partir de entrevistas com corretores imobiliários escolhidos por meio de uma amostra não probabilística por conveniência e de classificados de jornais impressos e eletrônicos. Os dados obtidos para cada período foram corrigidos pelo IPCA e organizados em tabelas e gráficos que subsidiaram a análise e permitiram compreender se houve crescimento do preço dos imóveis nos anos da amostragem e se o preço médio de cada ano foi maior, igual ou inferior ao preço do ano anterior. Se o preço médio de mercado de um determinado ano foi superior que o do ano anterior corrigido, entendeu-se que houve valorização dos terrenos nos bairros analisados. A partir dessas informações, da elaboração e análise de produtos cartográficos, buscaram-se compreender quais foram os processos espaciais predominantes, quem foram os principais agentes desencadeadores do processo de valorização dos terrenos e quais estratégias foram adotadas para que esse processo ocorresse de forma diferenciada em cada bairro amostrado. Os diferentes percentuais de valorização percebidos em cada bairro são resultado da atuação dos agentes produtores do espaço urbano na implantação de amenidades capazes de valorizar algumas áreas em detrimento de outras.

ABSTRACT - Understanding the dynamics of growth of urban land prices of the city implies knowing the strategies and actions of the main producer agents of urban space. These agents act in complex ways, sometimes alone, sometimes combined, producing and transforming the space of the city which becomes more or less valued, according to the amount of social labor engaged in the construction of different locations along time. From this, this work aims to analyze the process of valuation of urban land in Três Lagoas - MS - Brazil in the period 2006-2013 considering: the difference in land prices during the sampling; the main agents responsible for the real estate valuation process; the main amenities responsible for the valuation of urban land; and the growth of land prices from its correction by the official inflation index in Brazil (Broad National Consumer Price Index - IPCA). Obtaining the average market prices of land in each study period was conducted from interviews with real estate agents chosen by a non-probability sample for convenience and from classified print and electronic newspapers. The data for each period were corrected by IPCA and organized into tables and graphs that supported the analysis and allowed us to understand if there was growth of real estate prices in the years of sampling and if the average price for each year was greater, equal or less than the price of the previous year. If the average market price of a particular year was higher than the corrected previous year, it was understood that there was valuation of land in the neighborhood analyzed. From these data, the elaboration and analysis of cartographic products, it was sought to understand what were the predominant spatial processes, who were the major triggering agents valuation of land and what strategies were adopted for this process to occur differently in each sampled neighborhood. The different percentages of perceived valuation in each neighborhood are the result of the action of producing agents of urban space in the deployment of amenities capable of valuing some areas over others.